Какие подходы следует использовать при оценке недвижимости? Под подходом к оценке стоимости недвижимости понимается определенный методологический взгляд на природу стоимости объекта недвижимости, отражает определенную экономико-теоретическую концепцию стоимости и цены.
В соответствии с этим можно говорить о трех основных подхода к определению стоимости недвижимости: затратный (базируется на концепции расходов), доходный (основан на теории полезности и ожиданий) и сравнительный (теоретической базой является теория спроса и предложения).
Затратный подход целесообразно использовать для проведения оценки недвижимого имущества, рынок купли-продажи или аренды которого ограничен, специализированного недвижимого имущества, в том числе неподвижных памятников культурного наследия, сооружений, передаточных устройств и т. Д.
Сравнительный подход базируется на сравнении рыночной стоимости объекта-аналога с оцениваемым объектом. Сравнительный подход предусматривает такую последовательность оценочных процедур:
- сбор и проведение анализа информации о продаже или предложения подобного недвижимого имущества и определение объектов сравнения;
- выбор метода расчета стоимости объекта оценки с учетом объема и достоверности имеющейся информации;
- сопоставление объекта оценки с объектами сравнения с последующей корректировкой цен продажи или цен предложения объектов сравнения;
- определение стоимости объекта оценки путем учета величины корректирующих поправок к стоимости объектов сравнения;
- согласование полученных результатов расчета.
Информация о продаже и предложение подобного недвижимого имущества должна отвечать критериям, определенным в Национальном стандарте №1 на сайте https://expertiza52.ru/otsenka-nedvizhimosti/ocenka_kvartiri/.
Сопоставление объекта оценки и объектов сравнения осуществляется по таким показателям, как цена объекта сравнения, цена единицы площади или объема и т.п.
Согласование полученных величин стоимостей объектов сравнения осуществляется:
- по величинам стоимости объектов сравнения, наиболее часто встречаются;
- на основе определения средневзвешенной стоимости;
- по стоимости объекта сравнения, потерпевшего наименьшее количество корректировок;
- на основе стоимости объектов сравнения, информация о ценах продажи (цены предложения) и характеристики которых наиболее достоверны;
- применением других оценочных процедур, обосновываются в отчете об оценке имущества.
Доходный подход основан на учете принципов наиболее эффективного использования и ожидания, согласно которым стоимость объекта оценки определяется как текущая стоимость ожидаемых доходов от наиболее эффективного использования объекта оценки, включая доход от его возможной перепродажи.
Данные о фактическом валовом доходе (фактические операционные расходы), получает (несет) владелец (пользователь) от существующего использования объекта оценки, могут применяться в случае, если они соответствуют рыночным данным относительно подобного недвижимого имущества.
При проведении оценки также учитываются типовые условия договоров аренды подобного недвижимого имущества. При этом может проводиться соответствующая корректировка при прогнозировании размера арендной платы с целью приведения ее в соответствие с типовыми условиями рынка аренды подобного недвижимого имущества.
Если оценка проводится с целью дальнейшего расчета арендной платы в порядке, определенном законодательством, учитывается факт соответствия типовых условий таких договоров аренды типичным условиям аренды подобного недвижимого имущества.
В случае, если оценка проводится с целью дальнейшего расчета арендной платы в порядке, определенном законодательством, учитывается факт соответствия типовых условий таких договоров аренды типичным условиям аренды подобного недвижимого имущества.
При проведении расчетов в рамках доходного подхода применяются метод прямой капитализации или метод непрямой капитализации (метод дисконтирования денежных потоков).
